Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору

І, відповідно до ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу України, передбачає набуття права власності на ці об’єкти (крім багатоквартирних будинків та об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).

Рівненський апеляційний суд переглянув рішення місцевого суду, оскаржене представницею позивача, яким її довірителеві відмовлено у задоволенні позову про визнання права власності на земельну ділянку.  Таке рішення суд першої інстанції мотивував відсутністю порушення прав чи законних інтересів позивача, які б підлягали судовому захисту шляхом визнання за ним права власності на спірну земельну ділянку.

Апелянтка, не погоджуючись із такою позицією суду, просила скасувати оскаржене судове рішення та ухвалити нове — про задоволення позову.

Колегія суддів відмовила у задоволенні апеляційних вимог, вважаючи рішення суду попередньої інстанції законним та обґрунтованим.

Суд встановив, що позивач на електронних торгах придбав будинок у Рівненському районі.

Відповідно до Державного акту земля, на якій розташоване домоволодіння, належить відповідачеві, котрий до цього був власником придбаного позивачем будинку, виставленого державним виконавцем на електронні торги у зв’язку з невиконаними відповідачем кредитними зобов’язаннями.

Предметом реалізації на електронних торгах був виключно зазначений житловий будинок із надвірними будівлями.

Спірна земельна ділянка не оцінювалася, державний виконавець на неї не накладав арешт, тому ця земельна ділянка на електронних торгах не реалізовувалася. Отже, позивач сплатив кошти лише за житловий будинок.

З аналізу ч. 1 ст. 650, ч. 1 ст. 655 та ч. 4 ст. 656 Цивільного кодексу України (далі у тексті — ЦК України) можна зробити висновок, що процедура набуття майна на електронних торгах є різновидом договору купівлі-продажу.

Процедура реалізації майна на прилюдних торгах полягає у забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця-учасника прилюдних торгів за плату. Така процедура полягає в укладенні та виконанні договору купівлі-продажу. На підтвердження його укладення складається відповідний протокол, а на підтвердження виконання з боку продавця — акт про проведені прилюдні торги. Такі висновки сформульовані у пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 7 липня 2020 року у справі № 438/610/14-ц  (провадження № 14-577цс19).

Відповідно до ч.2 ст. 377 ЦК України розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти (крім багатоквартирних будинків та об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації). Відповідно до абзацу першого частини шостої статті 120 Земельного кодексу України (далі у тексті — ЗК України) істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти, крім об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації.

Отже, якщо продажу підлягає об’єкт нерухомості, право власності на який відповідно до ч. 1 ст. 377 ЦК України, ч. 1 ст. 120 ЗК України переходить лише разом з правом власності на земельну ділянку, на якій такий об’єкт розташований, то в інформаційному повідомленні про електронні торги повинен бути зазначений кадастровий номер такої земельної ділянки. Невиконання цієї вимоги призводить до правової невизначеності, що призводить до зменшення конкуренції учасників торгів, та може ввести в оману учасників торгів щодо майна, яке продається.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20) звертає увагу, що не може вважатися добросовісною особа, яка набула майно на прилюдних торгах, якщо така особа знала чи мала знати про порушення порядку реалізації майна, зокрема про порушення вимог до інформації про майно. Не може вважатися добросовісною і особа, яка знала чи мала знати про набуття нею майна всупереч закону, зокрема про набуття земельної ділянки окремо від об’єкта нерухомості, який на ній розміщений, чи про набуття такого об’єкта окремо від земельної ділянки, якщо таке набуття не допускається в силу закону.

Оскільки позивач не довів порушення його прав чи законних інтересів, які б підлягали судовому захисту шляхом визнання за ним права власності на земельну ділянку, на якій розташовані придбані ним на прилюдних торгах будинок та надвірна будівля, місцевий суд правомірно відмовив у задоволенні його позову, тому суд апеляційної інстанції залишив оскаржене судове рішення без змін.

Постанова Рівненського апеляційного суду від 24 вересня 2026 року у справі № 570/5304/25 (провадження № 22-ц/4815/1747/26).