Перехід права власності на нерухоме майно, що розташоване на орендованій земельній ділянці, не є підставою для розірвання договору оренди землі

Новий власник об’єкта нерухомості набуває право оренди за чинним договором оренди на тих же умовах, а не в порядку повторного надання земельної ділянки в оренду.

05 березня 2018 року між громадянином П. та Головним управлінням Держгеокадастру укладено договір оренди землі земельної ділянки, строком на 7 років.

В квітні 2018 року на підставі договорів купівлі-продажу господарські будівлі, що належали П. були відчужені у власність громадянам Г. та К., а на даний час власником нерухомого майна, розміщеного на даній земельній ділянці, є ТзОВ «Мега Фуд».

На початку липня 2019 року позивач звернувся до Рівненської обласної державної адміністрації із заявою про розірвання договору оренди землі від 05 березня 2018 року. Отримавши відмову на подану ним заяву, він звернувся до суду з позовом до Головного управління Держгеокадастру про розірвання вказаного договору. Предметом позову було розірвання договору оренди землі, виходячи із того, що внаслідок відчуження нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, право користування цією земельною ділянкою перейшло до іншої особи.

Рішенням місцевого суду договір оренди землі від 05 березня 2018 року, укладений між позивачем та Головним управлінням Держгеокадастру, було розірвано.

Вважаючи рішення суду першої інстанції таким, що ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, за невідповідністю висновків суду фактичним обставинам справи, Головне управління Держгеокадастру оскаржило його в апеляційному порядку. Стверджувало, що укладеним договором оренди землі між сторонами не передбачено право орендаря на його розірвання з підстав, заявлених у позові. Просило рішення місцевого суду скасувати, у задоволенні позову відмовити. 

Апеляційним судом апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру задоволено частково, рішення суду першої інстанції скасовано та відмовлено П. у задоволенні позову.

Суд апеляційної інстанції прийшов до висновків, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

З урахуванням встановлених обставин, суд першої інстанції дійшов помилкових висновків про те, що перехід права власності на нерухоме майно, що розташоване на орендованій земельній ділянці від позивача до нового власника ТОВ «Мега Фуд» є підставою для розірвання договору оренди землі.

Документальне оформлення вибуття з договору оренди попереднього орендаря не впливає на обсяг права нового власника майна, оскільки умови основного договору оренди для особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, залишаються незмінними з моменту укладення сторонами договору купівлі-продажу, а отже момент звернення нового власника майна до орендодавця щодо внесення змін до такого договору оренди не впливає на обсяг прав та умови договору, що встановлені для попереднього землекористувача в силу прямої норми закону.

Апеляційним судом встановлено, що укладеним між сторонами договором оренди земельної ділянки, передбачено можливість його розірвання в односторонньому порядку, з підстав, вказаних у ньому. У наведених умовах договору не передбачається можливості одностороннього розірвання договору через перехід права власності на нерухоме майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці до іншої особи.