Не виконуєте зобов’язання за Кредитним договором? Готуйтеся втратити майно

Застереження в іпотечному договорі про передачу майна іпотекодержателю в позасудовому порядку є підставою для державної реєстрації за іпотекодержателем цього майна в разі порушення зобов’язань за Кредитним договором. Детальніше — суддя-спікер Рівненського апеляційного суду Надія Ковальчук.

Предметом розгляду в суді апеляційної інстанції стала апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Вест Строй Груп» на рішення Рівненського міського суду від 22 липня 2019 року, яким задоволено позов громадянки Людмили Б. про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Людмила Б. — власник нежитлового приміщення кафе «Кулішна», загальною площею 524,4 квадратних метри, що розташоване у Рівному. Кафе, зі слів позивачки, всупереч вимогам Закону України «Про іпотеку» було зареєстроване за громадянином Олександром С. та відчужене ним для інших осіб. Це стало підставою для звернення з позовом до Рівненського міського суду про скасування низки рішень про державну реєстрацію, витребування з володіння  ТзОВ «Вест Строй Груп» та передачі Людмилі Б. спірного нежитлового приміщення.

Рівненський міський суд позов громадянки Людмили Б. задовольнив повністю. ТзОВ «Вест Строй Груп» оскаржило його в  апеляційному порядку, наполягаючи на тому, що судове рішення вмотивоване відсутністю належних, достатніх та достовірних доказів на підтвердження законності перереєстрації права власності на спірне майно за іпотекодержателем Олександром С. та його подальших відчужень. Крім того, позивачем одночасно були змінені предмет та підстави позову, а судовий розгляд відбувся без належного повідомлення всіх учасників справи.

Рівненський апеляційний суд апеляційну скаргу ТзОВ «Вест Строй Груп» задовольнив, рішення Рівненського міського суду від 22 липня 2019 року скасував.

— Відмовляючи громадянці Людмилі Б. у задоволенні позову до ТзОВ «Вест Строй Груп», суд апеляційної інстанції виходив з наступних підстав. Між банком та позивачкою 18 січня 2007 року було укладено кредитний договір, за яким позичальник отримала кредит в сумі 150 800 доларів США зі строком погашення кредиту до 17 січня 2010 року. В забезпечення зобов’язань за кредитом між банком та Людмилою Б. укладений Іпотечний договір, за яким іпотекодавець передала в іпотеку приміщення кафе «Кулішна» в Рівному.

Даним Договором сторони обумовили позасудовий порядок задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі права власності на предмет іпотеки іпотекодержателю в рахунок виконання основного зобов’язання та у порядку, встановленому ст.37 Закону України «Про іпотеку». Договором іпотеки також встановлено право іпотекодержателя на свій розсуд обрати порядок звернення стягнення на предмет іпотеки. Укладенням цього Договору Людмила Б. підтвердила згоду на передачу у власність іпотекодержателя предмета іпотеки — кафе «Кулішна». При цьому вартість набуття у власність предмета іпотеки визначається на підставі оцінки предмета іпотеки суб’єктом оціночної діяльності. Іпотекодавець підписанням цього договору засвідчив, що наявності будь-яких інших документів, крім цього Договору, для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки не вимагається. Цей договір має силу правовстановлюючого документа та засвідчує права власності на предмет іпотеки  від іпотекодавця до іпотекодержателя. Після завершення процедури позасудового врегулювання, будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання іпотекодавцем основного  зобов’язання є недійсними.

У зв’язку з порушенням Людмилою Б. зобов’язання за Кредитним договором, банк у грудні 2016 року звернувся з позовом про стягнення кредитної заборгованості.  

15 листопада 2017 року банк уклав із громадянином Олександром С. Договір про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, відповідно до якого в порядку та умовах, визначених цим Договором, Банк відступає шляхом продажу новому кредитору належні банку, а Новий кредитор набуває в обсязі та на умовах, визначених цим Договором, права вимоги до позичальників, іпотекодавців, поручителів, зазначених у Додатку №1 цього Договору. Відповідно до Договору іпотеки, іпотекодержатель набуває право звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо при настанні строку виконання основного зобов’язання або його частини, воно не було виконане. Іншими словами — громадянин Олександр С. набув право іпотекодержателя, оскільки банк відступив йому право власності за Кредитним договором та Договором іпотеки, укладених із Людмилою Б.. Набувши статус іпотекодержателя, Олександр С. у листопаді 2017 року  направив Людмилі Б. вимоги про погашення кредитного боргу в сумі 502 542 гривні у 30-денний строк, та після відхилення вимоги, скористався своїм правом на підставі Іпотечного договору зареєструвати право власності на іпотечне майно. 

У ході апеляційного розгляду з’ясувалося, що Іпотечний договір є чинним, сторонами не оспорений, його умови додатковими угодами не змінені.

Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України Договір є обов’язковим для виконання сторонами.

Матеріалами справи спростовані доводи позивача, що вимоги про погашення кредитної заборгованості Людмила Б. не отримала, так само не довела суду, що така заборгованість відсутня.  Непогашення Людмилою Б. кредитної заборгованості дало право Олександрові С. подати реєстратору заяву про скасування обтяження та про реєстрацію права власності.

— Державному реєстратору для реєстрації права на спірне іпотечне майно іпотекодержателем було подано пакет документів у відповідності до положень, закріплених у Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, — роз’яснила суддя-спікер Надія Ковальчук. — Це підтверджується наявними в матеріалах справи копіями реєстраційних справ. Критично суд апеляційної інстанції оцінив покликання позивача на відсутність електронних копій в реєстрі як на підставу для скасування реєстрації речових доказів, оскільки у матеріалах справи наявні документи, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а чинним законодавством передбачено, що відсутність електронних копій документів не впливає на рішення реєстратора та на обсяг зареєстрованих прав заявника. Всі наведені вище доводи й стали підставою для задоволення апеляційної скарги ТзОВ «Вест Строй Груп» та скасування рішення місцевого суду.